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J-REITとは？
REITの仕組み
REIT（リート）とはもともとアメリカで生まれた仕組みで、「Real Estate Investment Trust」の略です。
日本では頭に「J」を付けて、「J-REIT」と呼びます。
REITは、投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品で、不動産投資信託と呼ばれています。
J-REITは「不動産投資法人」という特別な法人を作り、不動産投資を行います。
不動産投資法人は、株式会社の株式にあたる「投資証券」を発行し、投資家が購入します。
投資家はJ-REITに投資することで、間接的に不動産投資をすることができ、不動産投資法人が運用して得た利益の一部を受け取ることができます。
メリット
メリット １．少額で不動産に投資できる
通常、戸建てやマンション、アパート等の不動産を購入する場合、数100万円以上が必要です。
J-REITの場合、10万円くらいから不動産投資法人への投資ができます。
東証J-REIT指数等に連動するインデックス投資信託ならば、100円くらいから投資することも可能です。
メリット ２．複数の不動産へ分散投資できる
J-REITは不動産投資法人が複数の不動産を運営しています。
特に複合型、総合型と呼ばれるJ-REITでは、オフィスや、商業、住居、ホテル等、様々な不動産に分散投資ができます。
メリット ３．プロに運用を任せられる
J-REITは、不動産投資法人に不動産の運用を任せられます。
自分でアパート等の不動産投資をする場合は、それなりの知識が必要ですが、J-REITでは不動産投資のプロに運用を任せて、得られた利益の一部を得ることができます。
自分で不動産運用をしないので、メンテナンス等のコストもかからずに、利益を得られる点もメリットです。
メリット ４．証券会社で自由な売買が可能である（換金性が高い）
J-REITは証券会社で自由に売買が可能です。
そのため実物不動産と違って流動性が高く、必要になったらすぐ現金化することができます。
メリット５． 収益のほとんどが投資家に分配される
J-REITは普通の株式会社より、配当金の割合が高い傾向にあります。
何故なら、J-REITは収益の90%以上を分配すれば、法人税が課税されない仕組みになっているためです。
そのため、REITで得られた利益のほとんどは投資家に分配されるというわけです。
デメリット
デメリット１．増資が多い傾向にある
一般の株式会社は利益の一部を内部留保し、更なる不動産投資に充てることができます。
J-REITは収益のほとんどを投資家に分配するため、ポートフォリオを拡大するには、投資家から新たに資金を調達するため、増資が多い傾向にあります。
増資によって、保有している投資口の希薄化により価値が下がると考えられ、一時的に価格が下落することが多いです。
デメリット２．分配金は大きく上昇しにくい
不動産賃貸収入等で安定した収益が得られる一方で、一般の株式会社のように業績や利益の急成長はあまり見込めません。
そのため、分配金が大きく上昇することもあまり期待できません。
リスク
リスク１．価格変動のリスク
一般の株式会社の株価と同様、価格の変動は大きく、2020年のコロナショック時には、J-REITの価格は大きく値下がりしました。
一般の株式同様、ミドルリスク・ミドルリターンの金融商品といえます。
リスク２．地震・台風等の災害リスク
J-REITの投資先の不動産が被災した場合、収益が失われるリスクがあります。
日本は台風や地震などの自然災害が多いため、J-REITはこのリスクを受けやすいといえます。
リスク３．不動産投資法人が倒産するリスク
株式会社と同様に、不動産投資法人が倒産すると、J-REITは上場廃止になります。
このとき、投資家に一部の資金は返金されますが、満額で戻る保証はありません。
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ゼニ夫婦のJ-REIT運用実績
REIT運用実績
ゼニ夫婦は、個別のJ-REIT、J-REITインデックス投資信託、海外REITインデックス投資信託を保有しています。
それぞれの運用実績を以下にまとめました。
評価額：133.8万円 評価損益：17.5万円（+15%）※分配金は含まず
J-REITの投資信託（2014年9月から毎月積み立て）
評価額：120万円 評価損益：28.6万円（+31%）※分配金は再投資
先進国REITの投資信託（2014年9月から毎月積み立て）
評価額：119万円 評価損益：28.1万円（+31%）※分配金は再投資
投資信託は国内REIT、海外REITとも2014年9月から積立投資をしています。（分配金は再投資）
ここ何年かはJ-REITも海外REITも相場がよく、どちらも+31%の利益を出しています。
個別のJ-REITは、例えばヒューリックリート投資法人や、森トラスト総合リート投資法人等、主に総合型のJ-REITを購入しています。
コロナショックでJ-REIT価格の下落後、一般株式の株価よりも回復が遅れていたため、2021年2月に比較的安く購入できました。
そのため、現時点では個別J-REITの価格も+15%の利益を出しています（分配金は別）。
ゼニ夫婦の投資戦略については、以下の記事にまとめました。
東証REIT指数の推移
東証REIT指数は、東証市場に上場するREIT全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の株価指数です。
ゼニ夫婦の持つ国内REITの投資信託も、東証REIT指数に連動するインデックス投資信託です。
ここ10年間の東証REIT指数の推移を見てみます。
ここ10年間はJ-REITの相場は好調で、右肩上がりが続いていました。
そのため、安定した分配金（インカムゲイン）だけでなく、価格の上昇益（キャピタルゲイン）も得られています。
分配金利回り
REITの投資信託の場合、分配金は自動的に再投資されます。
個別のJ-REITは分配金は年2回、証券会社の口座に日本円で入ります。
ゼニ夫婦の保有するJ-REITの分配金利回りは3.7％～5.4％です。
今年度は約4.7万円の分配金が入る予想です、分配金利回りは約3.5%（税引き後）になります。
投資信託と異なり、個別のJ-REITは分配金が口座に入る時点で、税率20%で源泉徴収されるため、約4.4%（税引き前）の利回りが、実際には3.5%程度になります。
個別のJ-REITに投資する際、分配金額の推移も大事です。
ゼニ夫婦の持っているヒューリックリート投資法人と、森トラスト総合リート投資法人の分配金実績を見てみます。
まずはヒューリックリート投資法人です。
分配金額は1期からほぼ安定しており、7年間では上昇傾向にあります。
次に森トラスト総合リート投資法人もみてみます。
森トラスト総合リート投資法人は25期に投資口を5分割したため、25期からの7年間をみてみます。
こちらも一部分配金が高い期もありますが、7年間では安定して3、500円以上の分配金を出しています。
どちらもコロナショックで大きく株価は下落しましたが、分配金は変わらず、むしろ増額して分配しています。
個別のJ-REITは株価が下がっているときも、分配金は安定して出しているところを選ぶのがよいでしょう。
2021年1月~10月までの配当実績は、以下の記事をみてください。
今後の運用方針
個別J-REITは高い利回りが期待でき、分配金収入が安定して得られます。
REITの投資信託は、分配金は再投資するため、利益確定するまで20%の税金がかりません。
それぞれ良い点があるため、ゼニ夫婦は個別J-REIT：J-REIT投資信託：海外REIT投資信託を、全体ポートフォリオの10%：5%：５％の割合にしていく予定です。
ゼニ夫婦の現在目標としているFIRE後のポートフォリオは以下のイメージです。
主力は海外株のインデックス投資信託ですが、安定して配当利回りが高いREITを一部組み込むことで、リスク分散をしたいと考えています。
投資信託は毎月一定額ずつ積み立て、個別J-REITは相場が下がったタイミングで少しずつ投資額を増やしていきます。
因みにゼニ夫婦は投資信託で、eMAXIS Slim 国内リート、eMAXIS Slim 先進国リートを購入しています。
分配金を得る場合は、20%の税金が課されるため、分配金収入にこだわらない場合は、J-REITや海外REITのインデックス投資信託がよいと思います。
REITへ投資したい場合は、まず証券口座の開設が必要です。
主要ネット証券３社の比較は、以下の記事を参考にしてください。
ゼニ夫婦の投資実績（2021年10月）については、以下の記事も見てみてください。
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